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第五屆世界棒球經典賽在台灣時間8日火熱開打!棒球在台灣是最火熱的運動項目之一,甚至有「國球」的美名,全台22個縣市就有8個職棒賽事等級以上的球場。永慶房產集團盤點六都球場周遭房市的價格表現,其中台南棒球場和澄清湖棒球場表現最亮眼,房價年漲幅超過1成!

翻轉「嫌惡設施」印象,球場成「房價突出區」!

2022年間六都球場周遭的房市表現相當亮眼,台南棒球場和澄清湖棒球場周遭房價以13%和10.4%的年漲幅,表現最為突出。其餘的天母球場、新莊球場、桃園球場和台中洲際球場,也都有6.2%-6.9%的年漲幅。

若與該行政區的平均房價做比較,除新莊棒球場周遭的平均房價以0.1萬元略輸新莊區40.7萬元的平均房價外,其餘球場的平均單價均比行政區的平均單價來得高。若再與行政區的房價漲幅一併比較,除了台中和台南兩地球場周遭的房價漲幅不如該行政區外,其餘四都棒球場房價年度漲幅均比行政區來得高,過往球場是「房價地雷」的說法恐不再現。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,過去住在球場附近易遭人詬病的噪音、光害等問題,隨著建材品質、隔音技術的不斷提升,干擾程度逐漸降低;此外,球場周遭亦多有公園綠地、運動中心等設施,也是區域內的一大優勢。住宅若是毗鄰球場,因球場形成的「無限棟距」,更讓周遭住宅有著視野寬闊的獨特優勢,可能也是球場周遭住宅吸引人的原因之一。

2023房價有下修機會,消費者可積極賞屋

陳金萍表示,隨著全球經濟展望下修、俄烏戰爭目前未有歇止跡象,市場普遍看淡房市;再考慮到使照、建照維持高檔,市場供給量大,2023下半年也有總統大選不確定因素,2023年房市將呈現「價跌量縮」格局,因此,在2023年房市看淡的市場氛圍下,房屋價格下修的機會不小。陳金萍建議,若是有意入手棒球場周遭住宅的消費者,不妨趁這段期間多看屋多比較,並且積極出價,更有機會為自己找到理想中的「球場宅」。

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依內政部統計顯示,去 (2022) 年全台屋齡 5 年以下新成屋買賣移轉共計 1.52 萬筆,僅占住宅買賣 14.4 萬筆的 10.5%,等於每 10 位買方僅一人買新成屋,創下 2009 年有統計數據以來的歷史新低;而和 2009 年新成屋交易 9.12 萬戶、占比 35.6% 相比,13 年來已大幅減少 7.5 萬戶、占比下降 25 個百分點。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出,高漲的房價是導致新成屋買氣走低的「元兇」,而在目前政府打 炒房、薪水緩漲、房市趨冷的環境下,預期未來新成屋交易佔比可能繼續下降。

葉沛堯進一步指出,觀察歷年新成屋買賣移轉筆數發現,新成屋交易佔比已經連續六年下降,而這六年正是台灣房市極速升溫的階段。近幾年受全球 QE、通貨膨脹、缺工少料等因素影響,全台房價飆漲,新建案價格更屢創新高,而薪水的漲幅卻明顯追不上房價的腳步,在高昂的房價面前,普通購屋民眾只好把目光投向房價相對親民、入手門檻相對較低的中古屋市場。

另外,房地合一稅 2.0 於 2021 年上路,購屋未滿五年出售將被課以重稅,也在一定程度上導致新成屋交易量的下滑。

展望新成屋市場後市,葉沛堯表示,自去年開始,全台房市快速降溫,市場觀望氣氛濃厚,加上平均地權條例修正案已三讀通過,本次修法對預售屋和新成屋的換約轉售祭出嚴格限制,使民眾購買此類產品的意願大幅降低,因此,研判未來市場買氣將持續向中古屋市場挹注,今年新成屋交易占比恐繼續走低,甚至不排除跌到 10% 以下可能。

葉沛堯並表示,新推案仍在如火如荼地興建,但買氣卻日漸降溫,未來新增供給將成台灣房市的一大隱性風險,購屋民眾不得不慎。根據內政部統計,2022 年住宅類核發建照宅數超過 18 萬宅,為自 1991 年有統計數據以來的史上第四高,且超過八成都集中在七大主要都會區內;且在目前都會區房市並且普遍已出現供過於求的狀況。

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房價高漲,過去總價普遍在千萬元以下的桃園、台南、高雄,去年第四季全數站上千萬大關,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形。其中,新竹房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。

根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬穩居全台最高,不過新竹縣1,447萬元已漸追上居次的新北市1,468萬元,另外新竹市也來到1,285萬元;其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均在1,000萬~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬大關。

若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,其中房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅高於其他都會區,更以新竹縣晚4年買得多增加400萬元房價,跳升最為驚人。

根據統計,千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程扮演重要關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。

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年度房市重頭戲 329 檔期即將到來,有別於往年盛況,今年市場受升息、打炒房政策影響。依市調機構分析六都、新竹縣市推案狀況,在商辦供給量爆發、住宅指標案撐場下,總銷金額逆勢爆出逾 8000 億元巨量,年增達 2 成,再度刷新歷史紀錄。

在 329 檔期的各都會區而各縣市又以台北、台南表現最驚人,總銷金額分別為 3382、818 億元,年成長率更雙雙飆破 1.6 倍、4.8 倍,均締造當地有統計以來新高。
 
數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析,2023 年房市 329 檔期推案量能再創新高,除了受通膨及高房價影響,最主要原因還是商辦供給大爆發所致,尤其近幾年不少建商經營橫跨多領域,在鞏固住宅市場之餘,也開始佈局擁有長期收益等優勢的商用不動產。

以這次來說,包括商辦、廠辦在內的新進場個案總銷合計逾 2000 多億元;反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩 6400 億元,和去年同期相比萎縮 8%,熱度明顯退燒。

推案量強勁反彈的台北市,本次商用不動產可說鋒頭十足,像與「陶朱隱園」系出同門,由威京集團在松山區京華城舊址重建而成的「京華廣場」,據悉該案銷售面積高達 6.5 萬坪,預計打造地上 19 層、地下 7 層樓共 4 棟的商辦大樓,總銷金額上看 1600 億元,開發規模一舉海放全台商辦、住宅建案。

另外,在中山區也有興富發和忠泰建設推出「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」,量體同樣突破百億,預計未來幾年北市商辦供給將進入高峰期。

據分析,新北市則因去年基期較高,加上大環境不佳,建商普遍以「不變應萬變」暫緩推案,導致總銷重跌 800 多億元,年減 4 成為各縣市最高,幾大推案熱區包括新莊、淡水及三重等地,現階段不只買賣雙方價格認知落差過大,建案去化逐漸放緩,隨著買氣停滯,更有賣壓浮現疑慮。而案量同樣縮水的桃園市,隨著房市前景不明,包括青埔、小檜溪等重劃區僅有零星中小型個案公開。

同時,推案水位偏低的新竹,量能較去年大減逾 3 成,據了解,目前當地觀望氛圍濃厚,不只中小型建商保守當道,連口袋深厚的品牌建商也做好長期抗戰的心理準備。不過整體來說在個案上仍有亮點,像在東區就有總銷逾 90 億元的「利晉曙光」公開,據悉該案為近年少見的中大坪數型產品,若以周邊行情推估,該案每坪售價恐達 6、7 字頭高水位,屆時將考驗買方接受度。新竹縣部分包括竹北市、新埔鎮等地,受去年基期過高,加上房市轉冷買方追價意願降低,業者轉以去化餘屋為主,推案意願不高。

台中這次總銷雖守住千億大關,但由個案數來觀察,整體表現平平,甚至買氣在打炒房政策衝擊下可說「比海風還冷」,現在當地不只投資客銷聲匿跡,就連自住客也謹守價格為王,不願輕易追高出手,僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單,其他業者只能且戰且走,以低首付或贈送家電等促銷手法度小月。

台南市今年在延推案公開及指標案挹注下,反彈力道超狂,總銷金額從去年同期的 141 億暴漲至 818 億元,量能大增近 700 億,年成長更是驚人 480%。最主要原因除了在精華地段東區有不少指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮 One Park」公開外,連南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。不過,由於當前台南房價已處高檔,以東區來說新案普遍開價都已至 3、4 字頭,平實重劃區內更有上看 5 字頭的個案傳出,隨著買氣轉冷,更傳出部分業者開始以促銷或加大議價空間的手法拚成交。

至於高雄市整體量能持穩,北高雄仍是推案重點區域,包括仁武、橋頭均有百億案量進場;不過這次小港區表現亦相當突出,由在地建商推出的「清景麟國家公園」。

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挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區,區域內擁有多個商圈,如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈,以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈,還有熱鬧的烏日車站商圈!烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下,房價水漲船高,且後市仍可期。

有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示,烏日區相較於台中市區房價比較親民,近幾年吸引大批建商搶進烏日推案,磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客,以及投資置產客群湧入烏日購屋,指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。

楊舒婷舉溪南路周邊房市為例,因為交通便捷,透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈;到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前,溪南區內的住宅大樓,預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲,大樓新案單價上看3字頭,「現在1,300萬元想買新透天,只能到鄰近的彰化芬園看看」。

最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區,是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域,透過74號快速道路快速到達台中市區,還能迅速銜接國道一、國道三、國道六,周邊交通便捷,多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案,房價也從單價2字頭到站穩3字頭,預售案最新實登甚至已站上4字頭。

由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋,許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說,目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內,每坪單價站上3字頭。

而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈,以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。

尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後,兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘,從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少,助攻溪南周邊房市。楊舒婷說,溪南以透天厝為主力,目前透天厝屋齡都在20~25年之間,且甚少有物建釋出;住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案,預售單價還在2字頭。不過,在交通建設助攻下,溪南新大樓單價上看3字頭可期。

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史上最長農曆春節假期於1月底結束後,民眾回歸日常生活節奏,看屋行程也轉趨積極,在年前觀望的房市買氣有回籠跡象,據永慶房屋集團統計,2月全台交易量較1月成長46%。其中新竹縣月增62%最多,台北、新北也增逾五成。

根據永慶房屋集團統計:與1月相比,新竹縣市成長62%最多,台北與新北量增幅度也超過五成,分別量增55%與59%,表現相對亮眼,桃園與台中分別成長48%與44%,台南與高雄則分別量增29%與38%。若與去年2月同期相比,全台房市交易量減少5%,僅新北、桃園與台南呈現小幅量增,分別成長2%、8%與5%,其餘四大都會區均量縮,台北年減13%,新竹縣市量縮13%,台中減少10%,高雄年減6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,今年長達10天農曆春節假期都落在1月,2月是完整的交易月份,而去年則有6天春節假期落在2月,以房市交易來看,工作日減少勢必會影響房市量能,但今年2月交易量仍呈現年減狀況,顯示市況不如去年熱絡,今年房市穩定中仍充滿挑戰。

陳金萍說明,平均地權條例修法三讀通過,房市外在干擾減少,但猶豫期拉長,反映有意購屋的民眾仍持續保守觀望,觀察七大都會區購屋總價發現,台北市仍以總價1000-2000萬為大宗,新北、桃園與台中熱銷總價帶均為800-1500萬元,新竹縣市則以總價700-1300萬交易最為穩定,台南與高雄則以500-1000萬銷售狀況最好,顯示目前仍以自住型買盤為市場主力。

若排除春節因素影響,將1、2月合併觀察,陳金萍指出,統計1-2月全台交易量較去年同期減少26%,其中新竹縣市、台中量縮最為明顯,超過三成,新竹縣市減少37%,台中量縮31%,桃園年減16%,量縮幅度最小,而台北與新北則分別減少28%與23%,台南與高雄則有27%與25%的減幅,整體而言,今年前二月房市表現遜於去年同期,房市熱度出現明顯降溫態勢。

不過,陳金萍補充,全球升息循環啟動,經濟展望下修,加上兩岸關係充滿不確定性,民眾消費信心受衝擊,也連帶影響對房市後市的看法,即便有購屋意願與需求,因期待房價下修而放緩購屋腳步,但看屋仍積極,觀察年後看屋量仍小幅成長,價格仍是關鍵,部分屋主認清事實,願意讓利出售,縮小買賣雙方對價格的認知差距,促進順利成交,這也是2月房市交易量增的主因。

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2022年房市在政府打炒房、升息等利空籠罩之下,不僅投資客縮手,自住客也轉向觀望,根據《591實價登錄》統計,七都多個行政區2022年交易量相較前2021年出現腰斬狀況,其中又以新竹縣新埔鎮交易量下跌逾7成,全台最多,不過弔詭的是,房價並未像交易量一般走跌,反而持續上揚,尤其超過半數的行政區,價格仍較2021年成長超過1成,高雄市橋頭區甚至增加逾4成,顯示這波房價多頭的漲勢恐還未到盡頭。



2022年七都行政區交易量跌幅最深的就是新竹縣新埔鎮,全年交易件數僅136件,較前年下滑逾7成。炒房之都新竹去年在房市利空下,投資客紛紛撤離,就連北區與竹北等蛋黃區去年交易量都僅剩一半,不過仰賴財力雄厚的竹科客守住價格,新竹成交單價表現仍亮眼,與前年相比還有2~4成增幅,尤其竹北平均單價已漲破4字頭,一旁的新埔也受外溢效應影響,不少新建案集中在田新重劃區內,整區房價已逼近3字頭。

交易量跌幅第2名的行政區由台中梧棲奪得,台中這2年推案大爆發,尤其新興重劃區更加明顯,其中部分位於梧棲的台中港重劃區因往返中科便利,加上1字頭親民房價吸引不少中科新貴與大量投資客,然而在去年房市景氣反轉,且區域生活機能尚未成熟下,賣壓漸漸浮現、去化速度放緩。

第3名則為台南市新市區,台南近年受惠於台積電於南科擴廠,替該區房市注入活水,尤其鄰近南科的新市房價更是吵得沸沸揚揚,去年成交單價漲幅超過2成,攀升至26.5萬元,也讓不少買方追價意願降低,造成新市去年交易量較前年萎縮5成以上,僅百餘件。

台中另一上榜的行政區就是排名第4的烏日,烏日高鐵特區挾帶三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案的優勢,同樣也是建商積極搶進的兵家必爭之地,不過去年在逼近3字頭的房價高點盤整,相比2021年成交量破千件,2022年交易量明顯放緩。

第5名是雙北唯一入榜的區域-鶯歌區,鶯歌為雙北房價相對較低的區段,過去由於區域內鳳鳴重劃區加上捷運三鶯線題材而價量齊揚,然而區域利多已發酵,加上房市反轉,買方轉往觀望,去年交易量僅426件。

高雄房市近年也受惠科技園區議題帶動,尤其台積電於楠梓設廠,將與周邊的橋頭科學園區、仁武產業園串聯成半導體S廊帶,為高雄重大建設規劃,帶動橋頭、楠梓、仁武2022年房價漲幅皆超過1成,橋頭甚至成長逾4成,不過2022年下半年隨著經濟下行、科技業退燒,投資客縮手,該區去年成交量與前年相比直接腰斬。

至於台南上榜的還有歸仁區與相鄰的仁德區,歸仁不僅有高鐵行經還有沙崙智慧綠能科學城以及三井OUTLET進駐,仁德則因緊鄰東區且有捷運藍線議題,過去2區域因房價基期低、建設題材豐富,吸引投資買盤,去年成交單價已突破2字頭,但在房市利空不斷,買氣降溫下,成交量僅剩前年的一半。

另外,高雄上榜的還有鼓山區及鳥松區,2區皆以高價住宅著稱,鼓山區內有農十六及美術館2大豪宅特區,鳥松區澄清湖周邊多規劃大坪數景觀豪宅或是透天別墅,此類高總價產品,2022年不僅遇上景氣反轉,又加上國際情勢緊張,交易量率先反映。

桃園唯一上榜的區域則為大園區,相較前年成交量破千件,去年僅剩623件,大園區擁有部分青埔特區及客運園區,其中青埔因建設題材豐富,這2年價量齊漲,吸引大批投資客進場,使得鄰近的客運園區承接青埔外溢買盤,不過由於該區生活機能尚未成熟,因此在投資客退場後,買氣驟減。

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都會區開發的藝文特區不僅提供景觀優勢,也爲生活休憩的重要設施,完善的機能和優質的環境,讓藝文特區周邊居住環境更為吸睛,房仲業者依實價登錄資料統計,顯示 2022 年全台藝文特區周邊房市交易狀況。交易量由桃園中正藝文特區 870 件居全台之冠;平均單價則由北市的建國藝文特區榮登房價龍頭。

觀察全台各藝文特區周邊房市價量,發現由大安區建國假日藝文特區的每坪單價約 109.4 萬元豪奪全台最昂貴藝文特區,建國假日藝文特區坐落於大安區建國南路二段和信義路三段。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,較特別的地方在於雖然這是假日限定的藝文特區,假日時段才有熱絡的藝文交流,不過周邊也有許多畫廊、私人美術館以及藝文空間,就算平日也是充滿了濃厚的藝術氣息,建國藝文特區位處大安區是台北市的蛋黃區,且鄰近大安森林公園捷運站,一旁就是大安森林公園,加上周邊生活機能成熟、環境品質優異,因此吸引許多消費者進場購屋。

而華山藝文特區周邊住宅則是以每坪單價約 78.9 萬的房價居次,陳金萍表示,華山藝文特區前身為台北酒廠,蘊含濃厚的人文氣息,位於忠孝東路與八德路交叉口,周圍環繞市民大道高架道路及新生高架道路,捷運方面緊鄰善導寺站和忠孝新生站,交通機能優越。

以交易量計算,2022 年桃園中正藝文特區周邊住宅以 870 件奪下全台交易量之冠,陳金萍分析,桃園中正藝文特區向來都被認為是桃園市的房價指標,也有桃園版信義計畫區之稱,區域內因圖書總館成為熱門焦點,未來還有影城要來插旗,周邊設施陸續進駐也會逐漸帶動房價成長,目前單坪交易價格平均落在 29 萬元左右。

陳金萍補充,桃園中正藝文特區周邊有不少賣場、市場、餐廳,也有醫療院所,加上學區的密度高,還有商辦聚集,生活機能便利,而交通方面鄰近公車站牌路線方便,但距離火車站稍遠,需要開車 10 幾分鐘的車程,不過將來桃園捷運綠線完工通車後,就能輕鬆到達桃園機場及三鐵共構的桃園車站,期待桃園捷運路段越來越完整後,使交通網路更加密布,大幅提升便利性,將會活絡周邊房市及經濟,且房價比起雙北相對便宜,因此許多民眾爭相於此置產。

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淡海新市鎮在淡海輕軌帶動區域發展下,隨著美麗新影城等大型商業設施進駐,未來淡江大橋通車可望舒解淡水、八里間的交通,3字頭單價、千萬左右總價的房價水準在大台北地區相對親民,僅不到北投的一半,吸引不少大台北首購族移居。

永慶不動產淡水站前加盟店店東江國祥表示,由於淡海輕軌第一期完工,由紅樹林經淡海新市鎮,延伸至漁人碼頭,帶動人潮進駐;加上美麗新影城開幕營運,「海洋都心」三期合計5,000戶的造鎮開發,以及「台北灣」各期開發,過去以家樂福、行政中心、新市國小為核心的商圈由南向北、向西擴展,使淡海新市鎮生活機能漸成熟,吸引首購族移居,也逐步擺脫過去空屋過高的「鬼城」印象,淡水人口也增加至18.5萬人。

隨著近年房價高漲,淡海新市鎮房價在大台北仍屬相對較低,也不若其他熱門重劃區飆漲,吸引首購族移居。

江國祥表示,與明德站公寓房價多在每坪63萬~68萬元相較,淡海新市鎮若屬蛋黃區的新市國小、行政中心周邊,房價多在每坪30萬~35萬元,經過十餘年發展,周邊超市、銀行、商店完整,生活機能成熟,成為首購族指名度較高的區域;近年發展快速、較北側的美麗新影城、崁頂站一帶,則約在每坪25萬~30萬左右。

聯外交通改善,將會另一個提高台北客移居的誘因,興建中的淡江大橋預計在2025年完工通車,將會舒解淡水、八里間過去以關渡大橋為主要動線尖峰時段較擁擠的交通;此外連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程,去年已獲行政院核定通過,並在去年底公告招標,力拚2028年完工通車,預期將大幅改善淡水與台北市交通問題。

另外,淡海國小在興建中,預計今年開始招生,在交通及生活機能更為完備後,淡海新市鎮房市發展將更具潛力。

江國祥表示,淡海新市鎮房價由南向北、向西遞減,普遍來說,二房加平面車位總價約在800萬~1,000萬元,三房加車位總價約在1,000萬~1,500萬元,四房加車位總價約在1,500萬~2,000萬元,購屋客層除了部分在地換屋客,多數都是台北移居的首購客,以二、三房產品為需求大宗。

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房市買氣熄火,據591新建案調查,2022年七都新建案平均要4.6個月完銷,比起2021年的4.2個月多出0.4個月,其中桃園、台中銷售完銷期都增長了1個月以上,今年利空發酵,未來建案恐怕只會愈賣愈久,值得一提的是,新竹銷售期雖然也同樣增加,但平均僅2個多月就能完銷,在一片不景中特別突出,銷售速度高居全台之冠。

根據591調查顯示,去年雙北、台中、高雄建案完銷時間均在5個月以上,桃園、台南為4個多月,僅有新竹一支獨秀,平均僅2.4個月。與2021年相較,除了台北市及台南銷售期縮短之外,其餘都會區都大幅增加。

591新建案指出,隨著升息及打炒房等利空環伺,市場觀望氣氛持續累積,目前不只建商推案力道有減弱跡象,連帶也買方猶豫期也持續延長,在這波升息浪潮下,購屋族由於房貸負擔大幅提高,加上對房價走勢產生疑慮,部分地區由於推案爆炸、競爭激烈,使不少都會區個案從開案到完銷多均5個月以上。

其中台中由2021年的3.6個月,增加至2022年的5個月,銷售期增加最為明顯。近兩年台中推案仍以捷運及建設議題的北屯區為主,不過過往屬於台中縣的海線及太平、豐原等地,在房價基期低且具開發議題的優勢下,仍有不少個案完銷,也顯現近年台中購屋板塊挪移現象。

即使全台各地完銷時程長達4、5個月以上成為普遍現象,不過新竹平均僅2.4個月,幾乎僅其他都會區的一半左右,反應了區域房市供需結構仍向賣方市場傾斜,591新建案指出,這些建案主要分佈在新竹市北區、東區及新竹縣竹北市、湖口鄉等地,其中新竹縣周邊建案銷況都相當不錯,除了與近年市中心或精華地段房價高漲,導致購屋族向外出走,也和當地推案多為量體有限的小型建案,銷售速度較快有關。

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台灣雙北地區房價居高不下,薪水卻停滯不前,小資族買房重點區域依房仲彙整聯徵中心資料顯示,2022 年前三季,年收入 60 萬元以下新增房貸案件中,淡水區以 971 件成小資族首選,新莊區 958 件居次,而中山區以 406 件排名第 10,成為台北市唯一進榜的區域。

進一步觀察前 10 名進榜區域,授信額度 700 萬以下僅有淡水區的 666.5 萬,顯示雙北小資族僅有少數能拿到內政部研擬推出的 3 萬元房貸補貼,中信房屋研展室副理謝欣亞表示,雙北地區房價動輒破千萬,淡水區目前供給量遠大於需求量,屋主降價意願高,知名社區動輒上百戶在求售,在選擇多元、房價又鬆動的狀況下,吸引了不少小資族進駐。

謝欣亞進一步指出,統計中的第 2-5 名的新莊、板橋、中和、三重,都屬交通便利,生活機能良好的人口密集區,依這四區的平均鑑估值 1300 萬元左右,自備款約為 350 萬元, 每個月需承擔的房貸約為 3.2 萬元至 3.5 萬元,對年薪 60 萬元以下的小資族來說,負擔起來較為吃力,多半為雙薪小家庭共同支出。

綜觀前 10 名小資族愛貸區,絕大部分頭期款突破 300 萬元,謝欣亞說,近年通貨膨脹風聲鶴唳,看得不少長輩心驚驚,認為付房租不如付房貸,出手贊助頭款的比例有增高趨勢,若是無後援的小資族,建議房屋總價抓在 1000 萬元以下,多看未來有交通建設的蛋殼區,如五股、泰山等區都還有電梯大樓可入手。

補貼小確幸來了,蔡總統在去年底國安高層會議上指示要規劃房貸補貼方案;據悉,內政部已研議在春節後,針對家庭平均所得在一定分位數以下者,給予為期一年的每月房貸定額補貼,以房貸1,000萬元為例,每月約領3,000至4,000元,預計全國約30萬至40萬房貸戶受惠。

行政院上周通過「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」,該特別條例經立院三讀通過,行政院即會將特別預算案送請立法院審議,續經立法院三讀通過後,始得動支相關預算。據了解,房貸補貼將編列在該特別預算內,整體額度約30億元,實際預算仍待立院審議。

央行去年連四次升息,讓房貸族壓力大增,內政部表示,為減輕民眾居住負擔,已研擬房貸補貼。官員透露,符合房貸補貼的四大條件分別是,一、僅有一戶自用住宅;二、家戶所得在家庭平均所得一定分位數下;三、採取定額補貼;四、設有排富條款,豪宅就不適用補貼。

據了解,最關鍵的「家庭平均所得在一定分位數下」,目前最有共識是在50分位以下,但不排除往60分位,甚至70分位放寬。此外,家庭平均所得會依戶籍所在地而有所區分。

官員指出,將沿用社宅申請資格標準,以主計總處每年公布的家庭平均所得為準。假若標準訂在50分位數,2021年台灣地區平均每戶所得的50分位數,台北市167萬元、新北市132萬元、桃園市132萬元、台中市123萬元、台南市102萬元、高雄市113萬元、金門縣與連江縣為99萬元、其餘縣市則為99萬元。

房貸補貼「免申請」,直接匯到戶頭

對於只有一戶豪宅的家庭,是否也可以適用補貼?官員表示,政策仍設有門檻,房屋價值超過一定門檻的,例如豪宅就不是這次補貼的對象。據悉,豪宅門檻將循央行標準,台北市7,000萬元以上,新北市6,000萬元以上,雙北以外地區4,000萬元以上。此外,貸款餘額剩太少也不適用這次的定額補貼。

官員表示, 此次補貼不用自行申請,內政部會透過金管會提供的名冊,直接撥款給各銀行,再逐月匯入符合資格民眾的戶頭 。

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台中老字號建商大城建設將標售七期蛋黃區逾千坪精華土地,依附近成交行情每坪300~350萬推估,底價可能在35~40億元間,預計4月26日公開標售,市場預期若成功標脫,將有機會挑戰中台灣新地王寶座。

大城營建機構董事長賴源釗表示,經歷疫情這3年,讓他的想法有所轉變,原本預計該塊土地將興建高檔飯店,但眼看目前七期已有多家飯店興建、籌備中,包括台中商銀企業總部、天成集團、長榮桂冠飯店、冠德新得標的市府捷運站案等,因此決定將精華土地釋出。

至於總底價,根據負責標售作業的第一太平戴維斯透露,總底價近40億元,據此推算,每坪單價達380萬元,將挑戰興富發建設2020年購入「惠國段88地號」時的地王單價350萬元,若成功標脫,將一躍成為台中新地王。

第一太平戴維斯表示,這塊台中市西屯區七期土地,坐落於40米文心路二段,基地緊臨台中市政府與府會園道,面積1,044.47坪,土地使用分區為第三種新市政中心專用區,建蔽率與容積率分別為50%與400%,基地已申請容積移轉約39.3%,預計4月26日開標。

第一太平戴維斯研究部主管丁玟甄表示,過去兩年七期大型土地交易總金額達362億,占台中大型土地交易的3成,其中以興富發、皇翔、遠雄等三家建商最積極,分別砸下122億、77億與68億元購地。至於商用不動產,過去2年成交金額達142億元,包括中國人壽以120億買下七期「豐邑市政核心」整棟大樓,成為去年全台最大宗商用不動產交易案。

調查顯示,台中七期已躍居為中台灣商業活動含金量最高商圈,聚集13棟商辦、2間百貨商場,及2家5星級酒店等。 第一太平戴維斯台中分公司協理賴冠維表示,此次辦理公開標售的土地,最難得的是基地已取得容積移轉許可,基準容積由原本的400%大幅提高到557%,能有效提升基地的開發潛力,並節省未來開發規畫的行政流程。

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「軌道經濟」已經是目前房市的一門顯學,房仲業者指出,鐵軌建設不僅跳脫地域限制,實現台灣一日生活圈,並能帶動區域發展,吸引人潮與產業入駐,成為房市熱門指標之一。

永慶房產集團根據實價登錄資料,彙總了全台六大三鐵共構車站的交易行情,並依照地區進行排序。其中,台北車站以平均單價70.1萬元為六大車站中最高,板橋車站則以交易量578件獲得冠軍。

台北車站奪均價第一,板橋車站交易最夯

觀察2022年六大三鐵共構車站的價量表現,台北車站平均單價70.1萬元,為六大車站中最高,去年周邊住宅交易量有523筆。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台北車站作為首都的交通核心,匯聚了台鐵、高鐵、捷運淡水線、捷運板南線以及桃園機場捷運,龐大的交通量能讓台北車站每日維持著10萬以上的人流,為全台輸送量最大的車站。

多鐵共構的特性同時也吸引了大批商家及住客,台北車站不僅有微風、新光三越、京站等知名百貨,商辦、金融機構與補習班聚集的站前商圈也是台灣中心商業區,還有站前、誠品、中山、台北等各具特色的四條地下街,不論是食衣住行育樂皆能滿足,讓台北車站生活機能變得十分完善,而熱絡的商圈也能讓房子更保值,陳金萍補充,林森北路、南京西路以及中山北路一帶皆是熱門區域,並以大樓物件最為熱銷。

交易最為暢旺的板橋車站位於板橋區的精華地區,周邊不僅有新北市政府,也連通板橋大遠百、誠品以及秀泰影城等休閒娛樂場所,站內也設有環球購物中心、各式餐廳以及金石堂書店等,儼然形成一座小型百貨。

陳金萍表示,板橋車站做為「新板特區」的核心,附近不僅百貨林立,距離新北市政府也不過短短幾分鐘的路程,一旁的市民廣場活動頻繁,交通方面更是擁有高鐵、台鐵、捷運板南線以及環狀線,來往全台極為方便。除此之外,陳金萍補充,板橋車站周遭的海山學區、板橋高中都是知名學校,在學區加持下,非常適合家庭定居在此。目前板橋車站周遭平均單價落在53.8萬元,年交易量達578件,中山路一段、漢生東路都是熱門路段,房市十分熱絡。

桃園、新左營車站CP值高,掀起一波購屋潮

尚有軌道建設持續中的桃園車站,匯流了台鐵、捷運綠線以及捷運棕線,捷運綠線預計將於116年底完工,而118年起將會分階段通車。雖捷運工程尚未完工,但已吸引大量消費者入手,陳金萍表示,桃園車站去年交易量達517筆,幾乎與板橋、台北車站不相上下,待工程完工後,與雙北地區的來往會更加緊密,房價仍有增值空間。復興路、民族路以及中華路皆是熱門路段,整體平均單價則是落在26萬元,相對於北部地區其他車站,桃園車站價格更為親民,房價也保有一定增值空間,適合小資族入手。

此次統計平均單價最實惠的新左營車站不僅結合台鐵、高鐵以及高雄捷運形成三鐵共站,還透過快速道路連接中山高及南二高,交通十分發達,陳金萍表示,2006年12月啟用至今的新左營車站已經成為高雄市重要的交通樞紐,周圍也形成了新商圈,新光三越左營店、漢神巨蛋以及彩虹市集都是民眾休閒去處,人流與商業活動頻繁帶動地區逐漸繁榮,房價也跟著穩定上升。新左營車站去年周圍交易量有306筆,平均單價落在25.6萬元,交易物件多以住宅大樓為主,同時因腹地較大,透天厝物件也受青睞。

陳金萍分析,目前各都市的核心蛋黃區都在迅速發展,通過交通互相串聯,地區之間來往將更加緊密,因此「逐軌道而居」絕對是往後幾年的不變趨勢,而三鐵共構車站更是集合長、短程距離,讓移動不再侷限於特定區域,不論是想跨縣市亦或是鄰近地區移動皆可,加上車站內多設有餐廳、店家,也算是另類商場,不僅有交通運輸功能,一般日常也能到此進行休閒娛樂活動,非常符合現代人的生活模式,無論是繁華熱鬧的北部車站亦或是深具潛力的中南部車站,民眾皆可依照自身需求去選擇適合的物件。

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平均地權條例修正通過,除了衝擊預售屋市場,也同步影響豪宅交易,房仲觀察實價登錄後指出,去年12月至少有8間法人公司出手買下北市豪宅,顯示不少高資產族趕在平均地權條例上路前布局,不少是以無貸款購置。

根據台北市地政雲實價登錄資料,截至目前揭露資料,去年12月至少有8間法人公司出手購置豪宅,其中有6筆為無貸款交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,平均地權條例上路後,法人購屋將採申請許可制,降低法人置產上的彈性,讓原本就有計畫以公司名義置產的高資產族,積極在法案上路前布局,其中不乏以無貸款的方式購置,更凸顯這些買方現金流豐沛,且頗有置產需求。

進一步觀察去年12月法人購置豪宅的情況,世偉開發和明曜百貨分別以新台幣4億元現金購入冠德信義13和14樓。位於台北市大直的西華富邦37樓比鄰的兩戶,則由大豫實業和大咸實業各以無貸款買下,雖然兩間公司負責人不同,但交易日期相同,每坪單價也都是221.8萬。

鴻益投資則以現金1億入手台北市中正區豪宅皇翔紫鼎,新億投資以無貸款買進大直冠德萊特莊園,壽元開發則是在去年12月初就以2.24億布局華固名鑄18樓,每坪單價也達206.6萬。

張旭嵐說明,雖然房地合一稅2.0上路後,法人置產的節稅功能大幅降低,但公司購入豪宅大多作為為招待所使用,被視為商業往來的資源,且包含買賣時所要支付的仲介費、裝潢費、精品家具和入住後的水電瓦斯、社區管理費等相關費用,皆可認列為公司支出,因此還是有不少法人會採取公司名義置產。

內政部長林右昌日前表示,平均地權條例修法已經完成,剩下子法修訂,預計4月可以完成。

受到平均地權條例修法通過影響,目前房市交易量急縮,太平洋房屋於今 (14) 日起展開全台巡迴開課,由董事長盧阿水提出的「快量價經營心法」,帶領全台 900 多位營業經紀人進入 2023 房市戰鬥位置,透過課程提升競爭力面對目前房市寒流,同時為下半年不動產市場轉機做好準備。

太平洋房屋指出「快量價經營心法」課程由董事長盧阿水親自講述經營祕訣,於四號公園文創進行北區首場課程,並且將於桃竹苗區、中區、以及南區全台巡迴開課,同時聘任業界知名講師傳授如何利用系統掌握消費者的消費趨勢,並且如何透過社群媒體經營個人品牌,掌握開發銷售、以及議價成交的技巧。

董事長盧阿水表示,展望 2023 年不動展市場趨勢為價微跌量縮、先蹲後跳,上半年買方觀望氛圍濃厚,買賣雙方價格拉鋸時間較長,整體交易將會放緩,預估將由賣方市場轉為買方市場,以剛性自用需求為主轉向中古屋及商用不動產,並回流蛋黃區。

此外,房市雖受到平均地權條例通過及升息影響之外,持續受到國際政經情勢變化的影響,但隨著歐美經濟軟著陸及大陸疫情解封不確定因素排除,房市下半年交易量將回歸正常,預估 2023 全年建物買賣移轉棟數預估約 29.5-30.5 萬棟,建議買方可趁上半年有議價空間挑選合適的物件。

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台中市七期指標建商去年度成屋及預售交易量13日出爐!根據內政部最新資料統計,2022年台中市總價超過4,000萬元的豪宅大樓,包括成屋及預售交易量,共有458戶。其中,被視為七期指標建商代表的聯聚、寶輝、龍寶、寶璽、由鉅、雙橡園及大陸建設等品牌,就有269戶交易,占58.7%。

另進一步觀察最競爭的預售市場,則有225戶豪宅大樓交易案,上述七家建商占150戶,占比達66.6%。其中,銷售前三名,包括雙橡園、由鉅及大陸,共成交135戶,占九成,凸顯其品牌魅力。

2022年整體房地產壟罩在抑制房價政策的不確定性,已不復見當日完銷的榮景,整體房市受到不小衝擊。尤其,高總價、高單價的產品,自央行2021年12月再度緊縮豪宅貸款限制、總價4,000萬以上,限貸4成,讓原本就極為少數的交易量,更是備受考驗。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,全台擁有最強消費力道的中台灣,由於具備厚實基礎的產業聚落,創造許多獨占關鍵技術的隱形冠軍,在如此豐沛的經濟產值下,進而帶動民間消費能力,造就新光三越台中店,成為全台百貨業績龍頭,好事多南屯店更是全球業績第一名,因此,高資產客層對於資金布局與規劃,從台中市的豪宅市場,就能略窺一、二。

即便是豪宅品牌,也都受到相當的挑戰,各品牌無不端出最好的牛肉,企圖展現更好的產品競爭力,不論是在地段、規劃設計、結構型態與售後服務,都必須更加突出。 從前三名分析得知,年度成交量居冠的「雙橡園開發」,在鋼料成本飛漲的情況下,連續三案使用鋼骨大樓,且在精華地段取得2,000坪以上的大基地。如「雙橡園2279」、「雙橡園2925」規劃逾千坪私有花園,更在每天百分百會使用的車道,規劃「單進單出」車道,不會車,及飯店後場的「獨立服務動線」設計。

甚至融入THE RESID ENCES打造「雙橡園式酒店御邸」,引進頂粵吉品餐飲團隊進駐、自建物業、提供一日六餐、頂級桌宴、禮賓接駁及專屬活動策畫等款待服務。

再如,由鉅建設,透過品牌會所的設立,讓消費者感受沉浸式的空間體驗,進而傳遞品牌魅力,更因為擁有七期核心地段難得的1,400餘坪的大基地,順利開啟「由鉅惟上」的銷售表現,擠進2022年度銷售排行前三名。

聯聚建設的新成屋「聯聚瑞和」,是少數在市場上,每戶總價皆破億元的建案,在2022年更創下18戶的交易量,足見其品牌力與地段優勢。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示,隨著近日「平均地權條例」部分條文修正案三讀通過,相對購屋族群態度轉趨保守、觀望,一定是剛性自住的需求帶動,而2023年各品牌建商,一定要拿出實質的牛肉,來寵愛自己的住戶,才能在夠在此勝出。

住展雜誌則指出,購屋族成交猶豫期拉長,但也因此累積不少遞延性買盤,329檔期新案進場後,可望活絡市場,而具有品牌力加持的個案,具珍稀性,受影響較小,產品規劃得宜的話,更可有不俗的去化表現。

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新竹為全台科技重鎮,在全台房市低迷中,新竹靠著竹科買盤支撐下開價以來到8字頭。近日據調查,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶以總價4280萬元(含車位)單價79.4萬元售出;而位於同區域豐邑建設的「豐邑一綻」平均開價則高達83萬元/坪。

建商釋出保留戶 漲幅高達33%

據實價登錄資料顯示,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶,去年12月以總價4280萬元成交,單價79.4萬元;8樓戶也已每坪77.7萬元順利成交。

據《住展雜誌》指出,「富宇天雋」基地逾千坪,位光埔重劃區,旁鄰迪卡儂、面好市多,規劃2大棟,總戶數257戶,為31-50坪2-4房格局,單層5-6併,開價75-80萬/坪,採不二價銷售,強調地段佳,也因為該案醞釀已久,累積許多客源,在新竹市關埔重劃區裡人氣相當高。

據《住展雜誌》透露,關長重劃區「豐邑一綻」,近期重新釋出保留戶,主力房行為3房坪數約33-39坪,而開價調整至80-86萬元/坪,漲價幅度不小。

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經濟下行風險及地緣政治陰影,衝擊豪宅市場買氣,根據永慶房產集團以央行定義的北市7,000萬、新北6,000萬、其他地區4,000萬以上豪宅門檻的交易量調查,去年七都豪宅交易僅1,463件、衰退31%,其中又以台北市年減45%、新竹年減39%最為劇烈,部分都會區豪宅房價也開始出現下修跡象。

永慶調查顯示,過去幾年來隨房市景氣持續上升,七都豪宅交易量也從2019年的1,553件,逐年提升至2021年的2,125件;不過去年回落至1,463件,豪宅交易量創近四年新低。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2022年各國啟動升息,全球資金潮退潮、經濟不確定性攀升,加上地緣政治陰影,以及平均地權條例修法議題,讓豪宅市場快速冷卻。

預期今年經濟不確定性仍高,加上平均地權條例修正案通過,未來私法人購置住宅將採許可制,將進一步衝擊豪宅市場,豪宅可能有更大降價空間,未來恐呈個案表現。

調查顯示,2019至2021年間,七都豪宅交易量增加約36%,其中新竹更爆增168%;不過過去一年來,七都地區除桃園微幅減少7.2%外,其餘縣市的豪宅交易量皆有逾2成衰退,2022年北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

陳金萍表示,過去年四來,豪宅平均總價以台南上漲12.9%最高,桃園、新竹、台中的豪僅有不到10%漲幅;2022年雙北、高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還低。比起相同期間台灣整體房價的高漲,反映出豪宅市場對於資金、經濟展望、政策的高敏感度,2022年已出現房價小幅下跌,今年挑戰依然不小。

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內政部公布外國人來台購置不動產數據,去 (2022) 年全台取得建物所有權共 1191 棟,年減 8.2%,創下 5 年來新低,但跟房地合一 1.0 上路當年相比,還大幅增加 20.9%,外國人取得建物面積更增加 74.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,依內政部過往統計,在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有,外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減,去年市場趨冷,但通膨壓力下,長期來看不動產價格還有空間,因此不動產所有權取得數量仍然優於 2016 年市場低點。

儘管去年外國人取得不動產數量創 5 年新低,但未出現大幅緊縮的情況,與 2016 年市場低點相比,六都除了台北市明顯減少外,其他五都表現各有千秋,並以桃園以南表現為佳,其中,桃園市建物棟數 6 年增加 98.7%、面積增加 10 倍,除了桃園市話題多、案量多,2016 年的比較基期低也是大幅量增的因素,此外,桃園市外國人土地取得筆數比 2016 年房市低點高出 1 倍,土地取得面積大幅增加 51%。

住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出,桃園市坐擁建設議題,具有國際機場、機場捷運等交通利多,航空城吸引投資人及開發商目光,物流業近幾年陸續進駐,故進場布局者,許多為台商之海外公司,以投資或設廠名義登記,隨著疫情管制逐漸鬆綁,相關商機可期,且桃園市價格低於雙北,因此有大面積建物或土地的需求,桃園是相對理想的選擇。

郎美囡表示,近幾年稅制等政策打房,以及疫情導致交易流程難以流暢,外國人取得不動產數量未能創新高,且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場,商用不動產相對具有優勢,而近年租金水平逐年上揚,且台灣經濟發展穩健,若無巨型黑天鵝竄入,成交量尚不至落入谷底。

 

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